Nº 6874 – 22 chaabane 1441 (16-4-2020) BULLETIN OFFICIEL 819
• mettre en place une fiscalité adaptée et évolutive, adossée à une information accessible et transparente, pour pénaliser les comportements spéculatifs, en adoptant un impôt sur le patrimoine non générateur de richesse.
Une réforme réussie de la politique foncière du pays, génératrice de richesses et socialement acceptable, nécessite d’anticiper les différentes formes de résistance, aussi bien sociales que politiques, susceptibles d’entraver la mise en œuvre harmonieuse de la nouvelle stratégie foncière. Elle requiert également une priorisation dans la mise en œuvre des mesures, en se focalisant sur les « quick wins» et les priorités des parties prenantes institutionnelles, tout en s’inscrivant dans une logique de long terme pour faire du foncier un véritable levier de développement.
Principaux éléments de contexte et cadre d’analyse Le foncier joue un rôle-clé dans le développement économique, la réduction des disparités spatiales et le renforcement de la justice sociale. Les enjeux liés au foncier sont importants et complexes. Ils définissent les relations que les sociétés organisent à propos de l’accès à la terre et aux ressources naturelles1 aussi bien d’un point de vue public que privé.
Aussi, le Maroc a-t-il adopté, depuis le milieu des années 2000, des stratégies sectorielles intégrant la dimension du foncier comme ressource stratégique à mettre au service des objectifs de développement des divers secteurs productifs (tourisme, industrie, agriculture, pêche, logistique, commerce, etc.).
Toutefois, l’exécution de ces stratégies sectorielles s’est heurtée le plus souvent à des difficultés d’abord pour « rationaliser » la mobilisation du foncier de manière rentable tout en minimisant les coûts environnementaux et sociaux pour la collectivité, puis pour assurer une convergence entre les stratégies et les secteurs.
Ce constat renvoie à l’absence de cadre stratégique commun pour mettre en cohérence les politiques publiques, en lien avec le secteur du foncier à l’échelle des territoires. Les raisons sont diverses et liées à la multiplicité des intervenants, à la diversité des statuts juridiques du foncier et à l’absence de mécanismes de coordination décentralisée et déconcentrée en matière d’actions foncières.
Une telle situation découle de ruptures et d’adaptations qui ont été à l’origine des évolutions dans les modes de mobilisation du foncier (opérateurs fonciers et procédures juridiques), ainsi que dans les effets et contraintes y afférents.
Mais elle est également due à une dualité, fruit de l’héritage du droit foncier musulman et du droit foncier « moderne » imposé par le protectorat français. Dans les faits, plusieurs statuts et régimes fonciers continuent à régir la propriété foncière au Maroc.
Le cadre juridique régissant le foncier au Maroc, mis en place au début du protectorat, a pendant longtemps été caractérisé par une certaine cohérence d’ensemble. Fondé sur une distinction entre terres relevant de la gestion directe du makhzen ou de sa tutelle et terres privées, ce cadre repose sur une série de textes instituant des types particuliers de « terres », soumises à des régimes spécifiques, les statuts fonciers.
1 A. DURAND-LASSERVE et É. Le ROY, 2012, La situation foncière en Afrique à l’horizon 2050, AFD.
L’analyse juridique conduite dans le cadre du présent travail montre que la catégorisation des statuts des terres repose soit sur leur propriétaire, soit sur leur destination ou usage. Au regard des différents statuts, les terres peuvent ainsi être « melk », domaniales (privé et public), forestières ou encore « habous » ou collectives. Chaque statut est soumis à des règles particulières restreignant de manière plus ou moins importante l’exercice du droit de propriété.
A ces textes fondateurs, organisant les statuts fonciers, viennent s’ajouter plusieurs textes qui ont pour but d’organiser la reconnaissance de la propriété et sa dévolution.
L’immatriculation foncière, introduite dès 1913 dans la législation, institue un régime de publicité foncière réelle. Ce régime consiste à immatriculer chaque immeuble délimité sur le terrain sous un nom et un numéro et avec les indications juridiques et topographiques propres. Sur chaque titre ainsi constitué sont inscrits les droits réels et charges foncières qui grèvent l’immeuble. Le titre foncier, constituant l’« état civil » de chaque immeuble, permet ainsi de connaître la situation physique et juridique de l’immeuble qui se trouve au centre de cette publicité.
Adopté en 2011, le code des droits réels institue pour sa part une législation unique applicable à tous les immeubles, qu’ils soient ou non immatriculés. Ce faisant, le législateur réduit l’application des règles du droit foncier musulman aux situations qui ne sont pas prévues explicitement par le code des droits réels ou le code des obligations et contrats ou les législations foncières spéciales. Ce code pose des règles concernant chacune des catégories ; et sont ainsi expressément précisés :
• l’effet constitutif des inscriptions sur les livres fonciers pour les biens immatriculés ;
• l’effet et la preuve de la possession pour les immeubles non immatriculés ;
• l’obligation, pour les deux catégories, ainsi que pour tous les actes translatifs de propriété, ou qui créent, cèdent, modifient ou suppriment un droit réel, d’être, sous peine de nullité, établis par acte authentique ou par acte ayant acquis date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation.
A cet édifice, viennent s’ajouter des textes, pris au fur et à mesure des besoins et venant restreindre l’exercice de la propriété sur la base de la situation géographique des propriétés. Les textes relatifs à l’urbanisme apportent des restrictions en milieu urbain, tandis que les textes sur la mise en valeur agricole, la protection des aires protégées ou encore la protection du littoral apportent des restrictions à l’exercice de la propriété en milieu rural.
Il s’avère aujourd’hui que ce cadre n’est plus en accord avec les réalités actuelles et les nouveaux enjeux associés au foncier, car les adaptations pour stimuler l’offre et répondre aux demandes croissantes, ont rendu l’arsenal juridique « vétuste » et complexe, se caractérisant par une multiplicité et une compartimentation des textes, et encadrant le secteur de manière peu cohérente.
Il devient désormais nécessaire de faire évoluer lesdits textes, au regard des télescopages qu’ils génèrent et des défauts de gouvernance globale qu’ils engendrent.