24 BULLETIN OFFICIEL Nº 7158 – 12 joumada II 1444 (5-1-2023)
Article 293 Le préempteur doit, afin que sa demande soit valable :
– être copropriétaire indivis au moment de la vente de la portion de son copropriétaire dans l’immeuble ou dans le droit réel ;
– être propriétaire de la portion indivise à une date antérieure à celle de l’acquisition de la portion objet de la préemption par le préempté ;
– être détenteur de sa portion dans l’immeuble indivis de manière légale ou effective ;
– le préempté doit avoir acquis la portion vendue à titre onéreux.
Article 294 Le droit de Houa ou d’exhaussement peut être joint à la propriété de l’étage inférieur et celui de superficie ou de Zina à la nue-propriété par voie de préemption en ce qui concerne la partie vendue à un tiers.
Article 295 Le préempteur doit prouver la vente de la portion à préempter. Si l’immeuble est immatriculé, il doit prouver l’inscription de la vente sur le titre foncier.
Article 296 Si l’un des copropriétaires vend à un tiers sa part dans un immeuble indivis, le copropriétaire doit racheter cette part en totalité ou y renoncer.
En cas de pluralité de préempteurs, chacun peut préempter en proportion de sa part dans l’immeuble indivis au jour où la préemption est demandée. En cas de renonciation d’une partie d’entre eux, les autres copropriétaires désirant préempter doivent racheter la portion vendue en totalité.
Si l’acquéreur est copropriétaire, chaque copropriétaire peut lui racheter une portion à concurrence de la part qu’il possède dans le bien et lui laisser sa part dans la limite de sa portion à moins qu’il n’exprime sa volonté d’y renoncer.
Article 297 Lorsque les rangs des préempteurs sont différents, ils bénéficieront de la préemption dans l’ordre suivant :
Le copropriétaire du vendeur dans une part successorale est privilégié sur les autres héritiers ; s’il ne rachète pas, le droit passe aux autres héritiers puis aux successeurs testamentaires et en dernier lieu aux tiers. Chacune de ces personnes est préemptrice de celle qui la suit dans le rang et l’inverse n’est pas valable. L’acquéreur est alors assimilé au vendeur et l’héritier au léguant pour le rachat par préemption.
Article 298 La préemption est exercée pour les immeubles qu’ils soient divisibles ou indivisibles et pour les droits réels négociables.
Article 299 Si la portion à préempter est vendue plusieurs fois avant l’expiration du délai de préemption, le préempteur peut la racheter de n’importe quel acquéreur au prix qu’il a payé.
Cela entraîne la nullité des ventes ultérieures.
Si l’immeuble est immatriculé, la portion préemptée ne peut être rachetée qu’auprès de l’acquéreur inscrit sur le titre foncier.
Article 300 Lorsque la portion à préempter est vendue en totalité ou en partie ou si plusieurs portions indivises sont vendues par un seul contrat, le copropriétaire désirant préempter doit racheter toute les portions vendues, en indivision entre lui et le vendeur, auprès de l’acquéreur ou lui laisser la totalité, que le contrat concerne un immeuble indivis ou plusieurs, de plus s’il y a un vendeur ou un acquéreur ou plusieurs vendeurs ou acquéreurs, la préemption ne peut être divisée sauf consentement de l’acquéreur.
Article 301 Si les parts de la portion sont vendues par différents contrats, le préempteur peut soit les racheter en totalité soit racheter une part de son choix et faire contribuer à sa préemption les acquéreurs qui le précèdent.
Article 302 Si la portion indivise est vendue aux enchères publiques, conformément aux modalités fixées par la loi, elle ne peut être rachetée par préemption.
Article 303 Il n’y a pas de préemption pour ce qui a été aliéné à titre gratuit, à moins que cette aliénation ne soit fictive ou frauduleuse. De même, il n’y a pas de préemption pour la part indivise présentée à titre de dot ou en tant que contrepartie dans le divorce moyennant compensation (Khol’).
Article 304 L’acquéreur peut, après inscription de ses droits sur le titre foncier ou leur dépôt sur la réquisition d’immatriculation, notifier une copie de son contrat d’acquisition à tout ayant droit à la préemption. La notification n’est valable que si elle est reçue personnellement par l’ayant droit à la préemption, qui en sera déchu s’il ne l’exerce dans le délai de trente jours francs à compter de la date de réception.
La notification doit mentionner, sous peine de nullité, l’identité du vendeur et de l’acquéreur et la description de la portion vendue et son prix ainsi que les frais, le numéro du titre foncier ou de la réquisition d’immatriculation ou les références du contrat d’aliénation. Dans le cas où cette notification n’a pas été faite, le droit de préemption se prescrit, dans tous les cas, à l’expiration d’une durée d’un an à partir de la date d’inscription si l’immeuble est immatriculé ou du dépôt s’il est en voie d’immatriculation et d’un an après connaissance de la vente si l’immeuble est non immatriculé.
En cas de non connaissance de la vente, la préemption se prescrit à l’expiration d’une durée de quatre ans à compter de la date de conclusion du contrat.
Article 305 Si l’immeuble est en voie d’immatriculation, la demande de préemption ne peut être invoquée que si le préempteur consigne son opposition dans la réquisition d’immatriculation qui le concerne.
Article 306 La personne désirant préempter doit présenter une demande au président du tribunal de première instance compétent pour exprimer son désir de préempter. Il doit solliciter dans ladite demande l’autorisation de présenter une offre réelle du prix ainsi que les frais apparents du contrat, puis les déposer à la caisse du tribunal lorsque le préempté rejette ladite offre réelle et ce, dans le délai légal sous peine de la déchéance de son droit à la préemption.