N° 6300 – 21 hija 1435 (16-10-2014) BULLETIN OFFICIEL 4231
• l’amélioration de l’efficacité des possibilités de recours en cas de litige, notamment par des procédures accélérées.
La mise en œuvre de ces recommandations aura des effets bénéfiques à la fois sur la vie des citoyens et la structuration du marché de l’immobilier. Pour le citoyen en quête d’accès à la propriété, l’acte d’achat sera plus transparent et la livraison du bien sera garantie, et ce dans des délais raisonnables, même en cas de défaillance du promoteur. Pour les promoteurs immobiliers, le nouveau cadre de la VEFA donne accès à une gestion optimisée du financement, à la fois à travers un échelonnement intelligent des avances, mais aussi à travers le support apporté par les établissements de crédit et d’assurance dans l’acte de construction et de vente, favorisant ainsi une professionnalisation du secteur, et minimisant de ce fait les risques de défaillances.
Sur le fond :
Les recommandations sur le fond permettent de répondre aux trois objectifs assignés, à savoir :
• le renforcement des mécanismes de protection de l’acquéreur, notamment à travers un nouveau concept central et hautement stratégique : la garantie de l’achèvement des travaux ;
• la simplification et la clarification des procédures et étapes liées à la vente ;
• et l’amélioration de l’efficacité des traitements juridiques.
Renforcement des mécanismes de protection des intérêts de l’acquéreur
Pour parvenir à une réelle protection de l’acquéreur, deux grandes actions sont à engager :
Revue du périmètre de la loi, en déliant aux particuliers en quête d’accès à la propriété pour le logement, et en spécifiant le traitement des cas particuliers, notamment les logements sociaux :
1. Recadrage de la loi autour de la vente d’immeuble à usage d’habitation uniquement : revoir le périmètre de la loi, en réservant son application à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement à usage d’habitation, y compris les lotissements, et en exclure les ventes d’immeubles à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal. En effet, ce sont les logements à usage d’habitation qui requièrent l’attention du législateur, dans la mesure où c’est dans ce périmètre que l’on retrouve l’essentiel des abus et déséquilibres. En général, les relations entre le promoteur et les professionnels et sociétés cherchant à acquérir un bien immobilier sont plus équilibrées et même, les inclure dans la loi sur la VEFA leur serait plus contraignant que bénéfique.
D’ailleurs, en France, la loi instaure une différenciation entre le secteur protégé et le secteur libre, le secteur protégé regroupant les ventes portant sur les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Il bénéficie d’un régime spécifique, avec un encadrement renforcé des ventes, en termes de conclusion, de contenu et de garanties apportées dans le contrat de vente, pour une meilleure protection des particuliers.
2. Prise en compte de l’ensemble des cas particuliers potentiels :
• Le cas des logements sociaux : le droit à l’acquisition d’un logement social n’est constaté que lors de l’acte de vente définitif, l’acquéreur devant présenter au notaire une attestation d’éligibilité. Or, dans certains cas, la situation sociale et financière de l’acquéreur peut changer et donc le rendre inéligible à l’accès au logement social, alors que son intérêt pour le logement reste marqué. Il est donc proposé d’aider ces acquéreurs à finaliser leur achat, en prévoyant une clause dans le contrat préliminaire autorisant l’acquéreur à payer le différentiel entre le prix réglementaire de 250 000 dh et le prix de revient (en général supérieur : 40 000 dh en moyenne). Cette mesure ne peut que favoriser la mixité sociale et garantir l’accès à la propriété pour tous.
• Le cas des recasements des ménages bidonvillois : les opérations de recasement des bidonvillois doivent faire l’objet d’un traitement particulier, à inscrire dans une réglementation spécifique, et donc exclus du projet de loi sur la VEFA.
• Les cas des entreprises et établissements publics : les problèmes de retards de livraison et de malfaçon concernent aussi bien des promoteurs immobiliers privés que ceux relevant de l’Etat. De ce fait, l’application de la loi devra couvrir les deux types de promoteurs, sans traitement particulier pour aucun des deux.
• Les cas de réaménagements en cours de route ou de changements des finitions à la demande, ou l’introduction d’un plan modificatif autorisé, ne sont pas prévus.
Mise en place de mécanismes de garantie : pour le remboursement des avances en cas de problème, pour la livraison effective du bien immobilier, ainsi que pour la protection des droits de propriété :
3. Renforcement de la garantie de remboursement existante.
Le cautionnement bancaire prévu par la loi est consolidé à travers la suppression de la possibilité de cautionnement par des organismes ou entités en dehors des banques et sociétés d’assurance. Cette garantie ne peut être exécutée qu’en cas de défaillance du promoteur, afin d’éviter les demandes de remboursement ou retraits abusifs. La caution devra être déposée auprès d’un professionnel agréé (notaire), et son retrait sera conditionné par un justificatif de défaillance du promoteur. En cas de refus d’exécution par le notaire, l’acquéreur pourra recourir à la voie judiciaire, via une procédure accélérée.
La caution pourra être subrogée au profit d’un autre établissement financier (transmission de créance) afin de financer les acquéreurs.
4. Mise en place d’une nouvelle garantie pour l’acquéreur : la garantie d’achèvement des travaux.
Cette garantie doit primer dans l’esprit de la loi car elle représente la seule vraie garantie attendue par l’acquéreur : se faire livrer son bien, dans le respect des délais.