4232 BULLETIN OFFICIEL N° 6300 – 21 hija 1435 (16-10-2014)
Organismes de garantie
Au vu de la législation existante et des écueils relevés dans son application, la neutralité et l'effectivité de cette garantie doivent être assurées, et ce à travers le renforcement du rôle d'intermédiation de la banque, des compagnies d'assurance ou tout autre organisme de cautionnement reconnu par la loi. La banque ou compagnie d'assurance doivent être positionnées comme garantes de l'achèvement des travaux, et ce en veillant à la bonne allocation des moyens financiers audit projet immobilier, et en s'engageant à prendre le relais en cas de défaillance ou empêchement par le promoteur initial. Cette garantie procurera un double avantage : assurer l'achèvement des travaux et faire respecter ainsi les délais de livraison.
Le promoteur ne sera plus en droit d'apporter sa propre garantie d'achèvement, comme c'était le cas dans la loi n° 44-00 pour la garantie de remboursement, à travers un cautionnement bancaire ou similaire.
Modalités d'application de la garantie
Le détail des conditions d'application et modalités d'activation de la garantie d'achèvement devra être fixé par voie réglementaire.
Une fois la garantie d'achèvement des travaux réglementée et mise en place par les organismes agréés, le promoteur sera en droit de substituer cette nouvelle garantie à la caution dont il dispose.
5.Systématisation et conditionnement de la possibilité de recours à la prénotation.
L'objectif est d'éviter les spéculations à la fois de la part de l'acquéreur et du vendeur. L'acquéreur est ainsi en droit, sans passer par l'accord du vendeur, de demander à la conservation foncière d'inscrire les droits liés au titre à son nom, protégeant de toute revendication de propriété d'un tiers, mais seulement à compter du paiement d'au moins 50% du prix de vente global.
A terme, et pour renforcer le mécanisme de garantie des droits de propriété, le transfert de propriété progressive devrait être envisagé. Cette mesure requiert une refonte de la réglementation relative à la conservation foncière, mais viendrait renforcer, de manière effective, les garanties accordées à l'acquéreur.
Simplification et clarification des procédures et étapes liées à la vente
Le CESE a jugé essentiel de réglementer deux moments phares dans la vente sur plan : la concrétisation de l'acte d'achat, souvent fait dans la précipitation en raison du déficit en logements et de l'engouement créé sur certains projets ; et le paiement des avances en fonction de l'état d'avancement des travaux.
6.Introduction d'une nouvelle étape dans la vente : la phase de réservation.
Introduction d'un délai de réservation
Le droit de rétractation sans avoir à supporter des frais supplémentaires figure parmi les droits fondamentaux édictés dans la loi n°31-08 sur les mesures de protection du consommateur. Le délai de rétractation est fixé à 7 jours dans la loi (art.36) et lorsque ce droit est exercé, le fournisseur est tenu de rembourser le montant payé dans un délai de 15 jours maximum (art.38).
Cette faculté de rétractation n'existe pas dans la forme actuelle de la loi. Son rajout permettrait d'harmoniser le texte de loi avec les dispositions de la loi sur le consommateur, et de davantage protéger les intérêts de l'acquéreur. De ce fait, et afin d'éviter de léser le promoteur et de permettre au client potentiel de mûrir son achat, il est proposé d'intégrer une nouvelle étape, relative à la signature d'un contrat de réservation, préalable au contrat préliminaire.
Contenu et modalités du contrat de réservation
Ce contrat de réservation ne pourra être signé par les deux parties que sous réserve d'obtention du permis de construire, à défaut, il sera considéré comme nul. Il ne nécessitera pas l'intermédiation d'un professionnel du droit (notaire ou autre), mais devra comporter a minima les éléments suivants :
– l'identité des parties contractantes ; – la date d'octroi et le numéro de l'autorisation de construire ; – le prix de vente et les modalités de paiement ; – la description du bien objet de la vente sous forme d'un « cahier de charges » détaillant la nature des prestations prévues pour chaque corps d'état. Ce « cahier des charges » fera partie intégrante du contrat.
Paiement du droit de réservation
L'acquéreur devra déposer un montant en acompte pour la réservation, qui pourrait être de 5% du montant global du prix de vente, et qui sera consigné à la banque, dans un compte sous séquestre, tant que le contrat de vente préliminaire n'a pas été signé, pour éviter les dérapages ou abus. Et pour garantir la récupération de la somme, même en cas de saisie des comptes (procédure d'avis à tiers détenteur), le montant consigné devra être considéré comme insaisissable et ne peut être cédé ni donné en nantissement ou toute autre fin.
En échange, il recevra un reçu de paiement. Il sera toutefois en droit de se rétracter dans un délai de trois semaines, à compter de la date de signature du contrat, sur simple signature d'un acte de désistement auprès du promoteur. A la fin de ce délai de trois semaines, l'acquéreur pourra ainsi soit procéder à la signature de l'acte de vente préliminaire, soit, en cas de décision de se rétracter, faire une demande de restitution sur présentation du bordereau d'avance auprès du promoteur, pour récupérer la totalité de la somme avancée, à première demande, dans un délai fixé à sept (7) jours. Le promoteur, lui, est libre de revendre le bien passé le délai des trois semaines, dès lors que le contrat de vente préliminaire n'a pas été signé.
Aucune avance financière ne peut être demandée ou octroyée en dehors de celle précitée. Cette étape de réservation, mise en place pour le bénéfice de l'acquéreur, reste toutefois optionnelle. Il peut choisir de confirmer dès le départ l'acte de vente avec la signature du contrat préliminaire.