N° 6300 – 21 hija 1435 (16-10-2014) BULLETIN OFFICIEL 4233
7. Réglementation et revue de l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.
La nouvelle étape de réservation impacte la structure des avances à payer, qui pourra être répartie conformément aux taux de paiement suivants, exprimés en cumulé :
A la signature du contrat de réservation | 5 % du prix de vente global A la signature du contrat préliminaire | 15 % du prix de vente global A l’achèvement des travaux relatifs aux fondations et du gros-œuvre du rez-de-chaussée | 80% du prix de vente global, à répartir librement entre les trois phases A l’achèvement du gros-œuvre de l’ensemble de l’immeuble | 80% du prix de vente global, à répartir librement entre les trois phases A l’achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habiter ou de l’attestation de conformité | 80% du prix de vente global, à répartir librement entre les trois phases A la remise des clés | 100% du prix de vente global
Amélioration de l’efficacité du traitement juridique
Les recommandations proposées plus haut sont à même de réduire les cas de litiges et de défaillances, et donc le recours à la justice. Il n’en demeure pas moins que ces situations difficiles doivent être considérées et traitées, de la manière la plus efficace et la plus rapide.
8. Amélioration du traitement juridique des cas de défaillance du promoteur.
La procédure de redressement judiciaire, dans la législation relative au traitement des difficultés des entreprises, prévoit, à compter de la publication de l’information dans un journal d’annonces légales, un délai d’un mois pour les créanciers et tiers pour déclarer leurs créances et pouvoir ainsi arrêter l’état des créances de l’entreprise en difficulté. Passé ce délai, le droit de recours est perdu. Or, même lorsque l’information est rendue publique, elle n’est pas nécessairement accessible à tous. A cet effet, il est proposé que les contrats préliminaires donnent droit d’office à l’inscription des avances en créances, pour mieux protéger l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur. Ces contrats bénéficieraient ainsi d’un statut de contrats protégés contre tous les aléas des procédures de redressement ou de liquidation judiciaires, et le syndic désigné dans le jugement d’ouverture de la procédure devra veiller à la poursuite de l’exécution des contrats préliminaires de vente.
9. Amélioration des mécanismes de recours en cas de litige.
Afin d’optimiser les voies de recours judiciaire en cas de litige, il est proposé de permettre l’accès à des procédures accélérées, avec des délais de traitement limités dans le temps (un mois, avec un maximum de six mois) pour fluidifier et clarifier les alternatives actuelles de mise en demeure pour le paiement des indemnités de retard et de procès en justice pour un jugement ordinaire pour la conclusion du contrat définitif ou la résiliation du contrat préliminaire.
Pour être efficace et respectée, cette procédure accélérée devra s’appuyer sur des dispositions déterministes de la loi, qui ne soient pas sujet à interprétation.
Le recours aux modes alternatifs de règlement des conflits, à savoir la médiation et l’arbitrage, doit être envisagé également, afin d’accélérer le traitement des dossiers. Un accompagnement juridique des acquéreurs devra toutefois alors être mis en place au niveau des centres de médiation et d’arbitrage, vu que les promoteurs disposent d’expertises juridiques auxquelles les particuliers n’ont pas nécessairement accès.
Sur la forme :
L’ensemble des recommandations ci-dessous visent à simplifier et faciliter les procédures liées à la VEFA.
10. La suppression de la légalisation des signatures des actes est une recommandation nécessaire pour la simplification des procédures administratives au Maroc, de manière générale. En cas de maintien de la légalisation, les contrats de réservation et préliminaire devraient être exemptés des frais de timbre et d’enregistrement.
11. Allongement des délais d’information et de notification, afin de tenir compte des contraintes éventuelles réciproques des vendeurs et acquéreurs en termes de gestion administrative ou d’emplois du temps, et éviter ainsi l’accélération rapide des cas de désaccords et litiges :
• une fois que le vendeur a obtenu le permis d’habiter ou le certificat de conformité, il dispose d’un délai de 3 mois (au lieu de 30 jours actuellement) pour en informer l’acquéreur et requérir l’établissement du titre foncier ;
• de même, le délai passe de 15 jours à 3 mois pour l’information sur l’obtention des titres fonciers éclatés ;
• en cas de retard, le délai de versement des indemnités de retard est fixé à un mois de la date de réception de la notification envoyée par l’acheteur au vendeur ;
• en cas de refus d’une des deux parties de conclure la vente après notification, le délai accordé avant de pouvoir résilier le contrat ou recourir à la justice passe de 30 à 60 jours.