4234 BULLETIN OFFICIEL N° 6300 – 21 hija 1435 (16-10-2014)
Et afin d’éviter les problèmes de non réception des informations et fluidifier les échanges entre les deux parties, les adresses de notification seront obligatoirement précisées dans le contrat préliminaire, et tout changement d’adresse devra être notifié par courrier recommandé.
12. Maintenir dans le contrat de vente préliminaire le prix global, au lieu du prix de vente du mètre carré.
Le contrat de vente préliminaire doit spécifier le prix de vente global, en respectant la superficie globale précisée dans le titre foncier, conformément aux dispositions de l’article 529 du code des obligations et des contrats (« Article 529 : Si la chose a été vendue en bloc ou comme un corps déterminé par son individualité, l’expression du poids, de la mesure ou de la contenance ne donne lieu à aucun supplément de prix en faveur du vendeur, ni à aucune réduction en faveur de l’acheteur, à moins que la différence de la quantité ou mesure réelle à celle exprimée au contrat ne soit d’un vingtième en plus ou en moins.
Le tout s’il n’y a stipulation ou usage contraire. »), au lieu du prix au mètre carré comme proposé dans la loi. En ou «. Qui plus est, mettre le prix global est plus adapté aux différents cas de vente, en particulier le cas des logements sociaux dont le prix global est plafonné.
13. Eclaircissement de certaines dispositions de la loi :
• une fois le cahier des charges signé par le vendeur et l’acheteur, ce dernier doit récupérer une copie certifiée conforme du document. La prise en charge de ce document pourrait revenir au professionnel agréé ayant dressé l’acte de vente préliminaire ;
• le cahier des charges peut, au besoin, être accompagné d’une fiche technique synthétique signée par le vendeur, comportant la description des équipements de l’immeuble (au lieu de la description d’un local modèle).
• suppression de la notion de « nullité absolue » de la vente en cas de non-respect des dispositions de la loi. La nullité de l’acte de vente consiste en l’annulation rétroactive du contrat, avec une récupération, pour l’acquéreur, des sommes avancées, et du promoteur du bien initialement cédé, lorsqu’une des conditions de vente n’est pas respectée. Cette disposition devrait être remplacée par une « nullité relative », car cette dernière couvre tous les cas de défaut ou de litiges liés au contrat et à la vente, et peut ne pas être appliquée si les parties s’entendent sur un accord à l’amiable, alors que la nullité absolue concerne les cas où l’intérêt général n’a pas été respecté, et ne peut donc être annulée même si les deux parties se mettent d’accord (nullité de droit vs susceptible d’être annulée). L’acquéreur doit bénéficier des dispositions de la loi à partir du moment où le contrat est considéré comme une vente en l’état futur d’achèvement.
Recommandations plus larges : au-delà du projet de loi :
En plus des recommandations directement liées à la refonte de la loi sur la vente en l’état futur d’achèvement, le CESE estime que d’autres mesures d’accompagnement devraient être mises en place, même si elles n’entrent pas dans le périmètre de la loi en question. Ces mesures portent essentiellement sur l’aspect réglementaire global du secteur, notamment la question des normes et de la qualité des constructions.
14. Renforcement de la visibilité et de la force probante du projet de loi.
Tout comme la loi n° 44-00 complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats, le nouveau projet de loi vient modifier et compléter ledit Code, et correspond à l’article 618, subdivisé en vingt points. Sortir la loi sur la VEFA du Code des obligations et des contrats, qui est général, et la mettre en loi spécifique à part, lui conférerait une meilleure visibilité et lisibilité. En effet, en justice, la loi spécifique prime sur la loi générale et donc la protection des plaignants en cas de litige sera plus sûre, d’autant plus que le domaine de l’urbanisme est régi par une loi spéciale, ce qui ne ferait qu’harmoniser et mettre au même niveau les deux textes.
15. Nécessité d’accélérer la réglementation du secteur (refonte des codes de l’urbanisme et de la construction, de la loi sur la conservation foncière, et décrets d’application…) et de veiller à la qualité des livrables. L’ensemble de la législation relative aux défauts de conformité, aux vices de construction et aux garanties (notamment décennale) devra être revue dans le cadre de la refonte en cours du code de la construction. Le lancement d’un label qualité, « Iltizam », par la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) en janvier 2014 marque une prise de conscience du besoin d’assurer à la fois la sécurité dans les chantiers et la qualité des produits finaux. Cette initiative devra être renforcée par un cadre réglementaire pour les normes et les garanties.
En particulier, pour les projets entrant dans le cadre de la VEFA, l’assurance de la garantie décennale doit être rendue obligatoire.
En effet, la réglementation doit étendre les garanties au-delà de la livraison du bien, en apportant la garantie pour l’acquéreur de la durabilité de son bien immobilier. Cette garantie est déjà obligatoire aujourd’hui pour les constructions destinées au secteur public (marchés publics) ainsi que les projets immobiliers à caractère commercial et industriel.