N° 6300 – 21 hija 1435 (16-10-2014) BULLETIN OFFICIEL 4235
En effet, le fait « d’assurer » la garantie décennale auprès d’une compagnie d’assurance donne un recours certain à l’acquéreur qui n’est plus obligé de déployer des efforts, souvent vains, pour rechercher l’architecte ou l’entrepreneur, désignés par l’article 769 du DOC comme garants de la « garantie décennale ». Du reste, faut-il rechercher l’architecte ou l’entrepreneur ? Ou les deux, obligatoirement ?
Par ailleurs, le fait d’assurer la garantie décennale déclenche le processus vertueux de la qualité, car la compagnie d’assurance va exiger le recours aux « professionnels de la construction » : architecte, bureau d’études, bureau de contrôle et entreprise qualifiée, pour édifier le projet en question.
16. Nécessité de mettre en place les mécanismes adéquats pour mettre fin à la spéculation et aux abus, notamment en ce qui concerne l’acquisition abusive de logements sociaux par des personnes non éligibles.
Le CESE considère que l’ensemble de ces recommandations est à même d’apporter une nouvelle dynamique dans les relations entre promoteur et acquéreur, basée sur la confiance et l’intérêt mutuel. Et au-delà de répondre, de manière directe, à travers la garantie d’achèvement, à la préoccupation citoyenne d’accès à la propriété dans les meilleures conditions, les recommandations relatives au projet de loi permettront, pour les professionnels du secteur, de faciliter leur accès au financement externe et de professionnaliser toute la chaîne d’intervenants, pour accompagner durablement le développement économique du pays.
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Annexe
Récapitulatif du modèle de la VEFA en France
Le marché immobilier français se répartit de manière relativement équitable entre la propriété et la location, d’où l’importance accordée à la réglementation de la VEFA. Lancé en 1967, le dispositif français de la VEFA reste relativement récent. Il résulte de la volonté de créer un équilibre entre les différents acteurs, à travers un système opérationnel et fluide, à même de lever à l’amiable les difficultés liées à l’acte de vente sur plan, faisant des solutions judiciaires l’ultime recours. Il constitue également un instrument très largement adopté de financement des projets immobiliers nationaux.
Un transfert immédiat de la propriété à l’acquéreur
Comme le stipule la définition même de la VEFA, la propriété du bien revient à l’acquéreur, et ce dès la signature :
« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ». (Code Civil)
Un contrat préliminaire de réservation normé et obligatoire
L’acquéreur doit signer deux contrats pendant la VEFA : un contrat préliminaire de réservation et le contrat de vente.
Le contrat préliminaire de réservation se fait directement entre les deux contractants, sans passer par un notaire ou autre professionnel agréé (acte sous seing privé), mais reste normé, avec une obligation légale d’informations minimales à intégrer dans le contrat. Il se traduit par un dépôt de garantie de 5% dans un compte réservataire (en général une banque). Ces 5% ne sont débloqués que lors de la signature de l’acte de vente final. Pendant cette période, les parties restent libres.
La commercialisation et donc la signature du contrat préliminaire n’est pas conditionnée à l’obtention du permis de construire. Mais dans la pratique, tous les projets disposent du permis de construire avant la commercialisation.
Le contrat authentique de vente est une phase très importante de la VEFA car signe le début du transfert progressif de propriété. Il peut être signé très en amont, dès que les garanties financières d’achèvement ou intrinsèque dont disponibles.
Un mécanisme d’achèvement obligatoire des travaux
La loi impose un mécanisme de garantie d’achèvement, avec deux types :
- une garantie extrinsèque : portée par un tiers (une banque, compagnie d’assurance ou établissement financier), elle garantit à l’acquéreur l’achèvement du bien. Cette garantie est entre l’organisme qui la délivre et l’acquéreur, et reste donc valable même en cas de défaillance du promoteur ;
- une garantie intrinsèque : dans certaines conditions uniquement :
• cas de l’immeuble hors d’eau (clos et couvert)