4236 BULLETIN OFFICIEL N° 6300 – 21 hija 1435 (16-10-2014)
• ou lorsque les fondations sont faites et le promoteur est capable de démontrer à l’acquéreur que le financement de l’opération est couvert (75% du prix de vente total de l’opération, composé librement des fonds propres, ventes passées, et/ou crédits consentis par une banque)
Mais à partir du 1er janvier 2015, il ne pourra plus y avoir de garantie intrinsèque.
La suppression de cette garantie intrinsèque tient au fait qu’elle générait la majorité des cas de défaillances et litiges : le fait que le gros œuvre soit terminé (hors d’eau) ne garantit pas l’achèvement, de même que la disponibilité de 75% du financement ne réduit pas le risque si l’essentiel de cette part est couvert par les fonds propres par exemple.
La garantie de remboursement existe aussi, mais dans la pratique, c’est le recours au mécanisme de garantie d’achèvement qui est privilégié.
En général, les banques françaises exigent que le promoteur crée une société ad hoc (une société civile immobilière- SCI en général) pour assurer un financement du projet en question (une structure par opération).
Modalités de prise contrôle dans le cadre de la garantie extrinsèque, en cas de défaillance du promoteur :
La prise de contrôle reste exceptionnelle, mais lorsqu’elle arrive, deux cas se présentent :
- une prise de contrôle en total accord avec le promoteur et en dehors de toute procédure judiciaire : Les contrats sont maintenus et le contrat de maître d’ouvrage est signé entre le promoteur et le maître d’ouvrage délégué proposé par l’organisme garant (banque, assurance), avec des avenants éventuellement avec les autres acteurs.
La banque ou compagnie d’assurance n’a pas d’ingérence dans les contrats, elle propose des noms pour les maîtres d’ouvrage.
- si la prise de contrôle n’est pas à l’amiable (promoteur en situation de difficulté) : la démarche de redressement ou liquidation judiciaire est menée au tribunal, et la banque formule une demande au conciliateur de mettre en place un maître d’ouvrage délégué. Et c’est donc le conciliateur qui s’en charge.
Le modèle de garantie français
La législation française relative à la VEFA prévoit deux types de garantie : la garantie d’achèvement de l’immeuble et la garantie de remboursement des sommes avancées.
La loi autorise le promoteur-vendeur et son garant à substituer la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement, et vice-versa, au cours de l’exécution du contrat de vente, à condition que cette possibilité soit prévue dans le contrat de vente et que cela soit notifié à l’acquéreur.
La garantie financière d’achèvement
La garantie financière d’achèvement est extrinsèque : elle est donnée par une banque, une société d’assurance ou un établissement financier. Elle permet de financer l’achèvement des travaux, soit par un engagement d’ouverture de crédit au profit du promoteur-vendeur, soit par l’obligation de payer les sommes nécessaires aux termes d’une convention de cautionnement.
Cette garantie financière ne peut être invoquée que dans les hypothèses où le promoteur-vendeur n’a pas les fonds nécessaires pour terminer la construction (même en cas de redressement ou de liquidation).
Une garantie intrinsèque (liée au promoteur et à des conditions particulières du projet) existait mais a été supprimée. Cette décision sera opérationnelle à compte du 1er janvier 2015
La garantie de remboursement
La garantie de remboursement porte sur les sommes versées au promoteur (sans les intérêts ni pénalités). Elle prend la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution, en général une banque, s’engage à rembourser les sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
Le texte en langue arabe a été publié dans l’édition générale du « Bulletin officiel » n° 6297 du 11 hija 1435 (6 octobre 2014).