4230 BULLETIN OFFICIEL N° 6300 – 21 hijja 1435 (16-10-2014)
de la conformité du bien livré avec celui acheté sur plan reste donc partielle et non systématique, dans la mesure où le vendeur peut lui substituer le permis d'habiter sans justifier des différences, et qu'elle reste à demander par l'acquéreur.
La sanction des retards
La loi prévoit, en cas de retard de paiement de la part de l'acquéreur ou du vendeur, une indemnité de retard à hauteur de 1% par mois au maximum de la somme due, sans qu'elle puisse dépasser 10% par an. Dans les faits, la lenteur des procédures judiciaires et les délais d'exécution sont autant de barrières au recours et à l'application effective de ces sanctions.
Comparatif entre la loi VEFA en France et la loi³ marocaine
Contrairement au Maroc, la VEFA est le mode principal de vente en France, qui offre, de manière effective et efficace, tout un arsenal de dispositions à même de sécuriser les intérêts de l'acheteur. En effet, la loi française prévoit toutes les étapes de la vente et même les délais.
Les deux points essentiels de différenciation sont les suivants :
En France | Au Maroc ---|--- 1- Transfert de propriété progressive | Achat à terme • Irréversibilité de l'acte d'achat | • Réversibilité de l'acte d'achat : « le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux (Art.618-1) 2- Rôle de la banque : Fort | Rôle de la banque : Faible Garantie d'achèvement des travaux et de l'usage des fonds et des avances | Garantie de remboursement à travers une convention de cautionnement, peu respectée
c) Objectifs et portée du projet de loi n° 107-12
Objectif 1 : Rétablir la confiance entre l'acheteur et le vendeur en protégeant les intérêts de l'acheteur et réduisant les motifs de discorde
Les amendements apportés à la loi n° 44-00 visent à couvrir les aspects auparavant non considérés et à renforcer et corriger celles déjà prévues dans la loi, à savoir la garantie de conformité et le montant des pénalités encourues en cas de défaut.
Ainsi, afin de systématiser et de garantir la conformité du bien livré avec les plans et le cahier des charges initiaux, le projet de loi conditionne explicitement la signature du contrat définitif de vente à la fourniture par le vendeur du certificat de conformité délivré par l'architecte, attestant de la fin des travaux et de la conformité de la construction avec les plans et le cahier des charges. Cette responsabilisation de l'architecte, qui vient s'ajouter à l'engagement de sa responsabilité dans la garantie décennale (art.769 du Code des obligations et des contrats), doit être accompagnée d'une réelle implication et marge de manœuvre de l'architecte dans les travaux, souvent cantonné à l'élaboration des plans de construction initiaux et n'ayant pas nécessairement la main sur les changements apportés en cours de route par le promoteur. Par ailleurs, dans un souci de conformité, le projet de loi remplace, dans le contrat de vente préliminaire, le prix de vente définitif global par le prix de vente définitif du mètre carré, pour éviter les mésententes sur le lien entre le prix et la surface définitive livrée, parfois inférieure à ce qui était initialement prévu.
L'indemnité à payer en cas de résiliation du contrat par l'une des parties a également été revue à la hausse, afin de dissuader les parties de se soustraire à leurs engagements respectifs : elle ne doit désormais pas dépasser 15% du prix de vente, au lieu des 10% prévus dans la loi n°44-00.
Objectif 2 : Unifier et clarifier la procédure de vente sur plan à l'échelle nationale
Alors que la loi n° 44-00 se limite à fixer trois jalons pendant lesquels l'acquéreur doit payer une partie du prix global, le nouveau projet de loi, dans un objectif de clarification et d'harmonisation des procédures, fixe les pourcentages à payer pour chacune des phases considérées, élargies au nombre de cinq : 5% lors de la conclusion du contrat préliminaire, 75% à répartir en trois temps (à l'achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée, à l'achèvement des gros œuvres de l'ensemble de l'immeuble, à l'achèvement des travaux de finition et obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité) et enfin 20% à la remise des clés. Cette répartition, qui permet d'engranger 80% du montant avant l'achèvement des travaux, n'est pas adaptée aux projets de logements sociaux et aux modalités de financement auxquelles ont recours cette tranche d'acquéreurs.
Les amendements apportés à la loi initiale tendent à résoudre un certain nombre de points noirs reconnus par les professionnels et les consommateurs. Les échanges et auditions menés au sein du CESE ont toutefois permis de relever des pistes complémentaires, à même de satisfaire davantage les deux parties, sans porter atteinte aux intérêts des uns et des autres.
3- Recommandations du CESE
Trois grands objectifs structurent les recommandations du CESE, qui portent aussi bien sur le fond que sur la forme, et visent à véritablement créer une relation plus juste entre l'acheteur et le vendeur, en protégeant les plus faibles et donc les particuliers, sans porter préjudice ou contraindre les autres parties :
• la garantie de l'achèvement des travaux. En effet, la véritable protection et sécurisation de l'intérêt de l'acheteur nécessite un changement de paradigme dans la loi : elle doit reposer sur la notion de garantie d'achèvement des travaux, en plus de la notion de remboursement ou de dédommagement (à travers l'annulation ou les pénalités). L'acquisition d'un logement constitue en effet un acte non seulement économique mais un jalon important dans la vie de l'acquéreur. La satisfaction provient de la livraison du bien, et pas seulement dans la récupération des montants investis.
• la simplification et la clarification des procédures et étapes lors de la vente sur plan. Seule la clarification des procédures permettra une réelle responsabilisation des uns et des autres et une maîtrise des délais. L'ensemble des étapes et scénarii de la vente en l'état futur d'achèvement doit être couvert par le projet de loi, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.
3 Cf. le récapitulatif du modèle français de la VEFA en annexe.