N° 6300 – 21 hija 1435 (16-10-2014) BULLETIN OFFICIEL 4229
nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) porte sur un engagement pour la construction de 20 000 unités pour les classes moyennes à horizon 2016.
La conjoncture actuelle montre toutefois un relatif essoufflement du secteur : la valeur ajoutée du BTP, qui avait évolué en moyenne de 8% sur la période 2000-2008, n’a connu qu’une croissance de 3,1% entre 2009 et 2012. Les ventes de ciment, principales jauges du dynamisme du secteur, se sont dégradées de 6% en 2013. De manière plus spécifique, l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI ¹) a connu une décélération de son rythme d’évolution, passant de +2,6% en 2012 à 1,1% en 2013, même si les grandes villes (Rabat, Casablanca et Marrakech restent peu touchées par ce phénomène de baisse des prix). Le volume des transactions immobilières a connu un repli de 5,6%, après une hausse de 4,8% en 2012. En effet, les crédits immobiliers n’ont connu qu’une croissance de +3,5% à fin mars 2014, contre +7,1% fin mars 2013, en glissement annuel, avec une baisse des crédits aux promoteurs immobiliers, se traduisant par un accès plus difficile au crédit aux acquéreurs et une baisse des mises en chantier ².
Cet état des lieux nécessite une vigilance accrue dans l’encadrement et l’accompagnement de ce secteur, dont les enjeux à la fois économiques et sociaux sont critiques pour le développement du pays et le bien-être des citoyens.
Toute nouvelle réglementation ou réforme du secteur doit veiller à préserver l’importance structurelle de ce secteur dans l’économie et la politique sociale du pays.
2- Analyse critique du projet de loi
a) Rappel du mode de fonctionnement de la VEFA
[Tableau] Etablissement de l’acte de vente | Schendement des fondations | Signature du contrat définitif de vente | Signature de l’acte de vente | Livraison | Réalisation du permis d’habiter La VEFA ne peut démarrer avant l’achèvement des fondations et ne couvre pas l’obtention du permis d’habiter
b) Un projet de loi en remplacement d’un texte initial peu probant
La loi n° 44-00 (complétant le dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et des contrats) définit la vente en l’état futur d’achèvement comme « toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux ». Elle a été adoptée le 3 octobre 2002 et est entrée en vigueur le 6 novembre 2003, dans un souci de protection juridique des parties prenantes lors de l’achat sur plan d’un bien immobilier, en particulier l’acheteur. En effet, par le passé, l’absence d’encadrement juridique de ce type de vente donnait lieu à des abus, aussi bien de la part des promoteurs immobiliers publics que privés, qui peuvent être résumés en quatre grands cas de figures :
– non-conformité du bien livré avec le plan et le cahier des charges initiaux ; – livraison du bien sans apurement de la situation administrative, et donc non possession des titres de propriété ; – non achèvement du programme immobilier, après encaissement des avances ; – non restitution des sommes payées en cas de défaillance.
L’Etat a donc voulu réguler la pratique de vente sur plan par la voie légale. Elle prévoit des mécanismes de sécurisation de l’acheteur. Mais au-delà du fait que ces mécanismes ne couvrent pas tous les cas de figure litigieux dans la relation entre l’acheteur et le vendeur, certains des principes édictés ont buté sur des aspects pratiques, rendant leur application difficile et donc abandonnée.
La mise en corrélation des appels de fonds avec l’état d’avancement des travaux
Le législateur a cherché à mettre en adéquation les périodes de paiement avec les grandes phases d’avancement des projets immobiliers, tout en laissant la liberté au vendeur d’en fixer les montants. Trois phases dans la construction ont été retenues : l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée, l’achèvement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble et l’achèvement des travaux de finition. Bien que louable, cette réglementation s’est révélée insuffisante car elle ne couvre pas l’ensemble du cycle de vente, jusqu’à la remise des clés. Qui plus est, en l’absence de plafonds pour les montants à payer, elle ne garantit ni un appel de fonds en phase avec les besoins du chantier, ni un échelonnement équitable et justifié des paiements.
La possibilité de prénotation
Afin de préserver les droits de l’acquéreur, la législation prévoit la possibilité de prénotation, sur production du contrat préliminaire de vente, et après l’accord du vendeur. Dès lors, le vendeur ne peut plus disposer d’un duplicata du titre foncier. Or, dans la pratique, il est difficile pour l’acquéreur d’obtenir l’accord de principe du vendeur pour la prénotation. Qui plus est, l’éclatement du titre foncier en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise n’intervient qu’à la fin des travaux, à l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité.
La garantie de remboursement apportée par le cautionnement
La loi prévoit que le paiement de l’avance par l’acheteur doit être assorti d’une caution bancaire ou similaire, engageant le vendeur à restituer les montants avancés sur demande. Or, les banques n’ont pas adhéré au principe de caution bancaire, en raison des risques encourus en cas de défaut. Et les promoteurs se basant sur un financement sur fonds propres ont refusé le recours à l’intermédiation de la banque. Rares sont les projets immobiliers qui, dans les faits, se sont inscrits sous le régime de la VEFA et donc de l’apport de la garantie bancaire. L’essentiel est resté sur la pratique de l’avance sur la base de contrats de réservation.
La possible garantie de conformité
La loi considère que « l’immeuble vendu n’est réputé achevé, bien que les travaux de sa construction soient terminés, qu’après l’obtention du permis d’habiter, ou du certificat de conformité, ou le cas échéant, lorsque le vendeur présente, à la demande de l’acquéreur, un certificat attestant que l’immeuble est conforme au cahier des charges». La garantie
1 Indice trimestriel produit conjointement par Bank Al Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie 2 Source : Données Bank Al Maghrib