4228 BULLETIN OFFICIEL N° 6300 – 21 hija 1435 (16-10-2014)
AVIS ET COMMUNICATIONS
Avis du Conseil Economique, Social et Environnemental sur la saisine relative au projet de loi n°107-12 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Le Conseil économique, social et environnemental (CESE) a été saisi par le Président de la Chambre des conseillers, en date du 29 avril 2014, afin qu'il émette un avis sur le projet de loi numéro 107-12 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats. Conformément aux articles 2 et 7 de la loi organique relative à l'organisation et à son fonctionnement, le bureau du Conseil a confié cette saisine à la Commission permanente chargée des affaires économiques et des projets stratégiques.
Lors de sa 39ème session ordinaire tenue le 26 juin 2014, l'Assemblée générale du Conseil économique, social et environnemental a adopté à l'unanimité le présent avis.
Contexte général
Le secteur de l'immobilier souffre de nombreux dysfonctionnements, avec, en tête le déséquilibre dans la relation entre le promoteur et l'acquéreur. En effet, plusieurs mauvaises pratiques sont relevées : aucun cahier des charges des projets n'est remis à l'acheteur, absence d'expertise en termes de normes de construction à la récupération du bien, pas de limite des acomptes, superficies qui changent entre l'achat et la livraison, pratique du « noir »..., tout cela sans réelles possibilités de recours légal.
Afin d'encadrer un modèle de vente courant, la vente sur plan, l'Etat a introduit, en novembre 2003, une nouvelle loi n° 44-00 sur la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, visant à réglementer davantage ce type de vente et à protéger les parties concernées des abus relevés.
Cette nouvelle réglementation n'a toutefois pas eu les effets escomptés. En effet, elle a été décriée pour ses conditions difficilement applicables et donc peu respectées.
Un nouveau projet de réforme de la loi a donc été élaboré, toujours dans l'esprit de mieux protéger le consommateur, mais se voulant dans des conditions plus raisonnables et applicables que la loi précédente.
Cette nouvelle mouture de la loi ne suscite toutefois encore une fois pas l'unanimité. Elle risque même d'engendrer de nouvelles distorsions dans le marché de l'immobilier. Parmi les principaux points soulevés figurent : la nullité des actes, en cas de non-respect des dispositions de la loi, ce qui peut encourager des comportements contraires à l'esprit de la loi, tels qu'à titre d'exemple des retards prémédités dans une situation d'importantes hausses de prix, aboutissant à l'annulation des engagements de vente, après avoir utilisé les avances pour financer la construction.
Le Conseil économique social et environnemental a été saisi par la Chambre des conseillers afin d'étudier les impacts économique et social du projet de loi n° 107-12 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats. La saisine concerne la Section IV du Code : de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, articles 618-1 à 618-20.
Le traitement de la saisine s'est basé sur quatre sources d'expertise et d'information : l'analyse documentaire, les auditions des principaux intervenants concernés par la thématique, l'analyse d'expériences internationales et l'expertise des membres du CESE impliqués dans le domaine.
Liste des auditions
Régulateurs
Ministère de l'habitat et de la politique de la ville Ministère de la justice et des libertés Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie
Promoteurs immobiliers
Fédération nationale des promoteurs immobiliers Holding Al Omrane Compagnie générale immobilière Union générale des entreprises et professions
Acheteurs
Fédération nationale des associations du consommateur (FNAC)
Intermédiaires
Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM) - CIH Bank et Wafa Immobilier Conseil national des notaires du Maroc Ordre national des architectes Crédit foncier de France (CFF)
I- Enjeux économiques et sociaux du secteur de l'immobilier au Maroc :
Le secteur de l'immobilier occupe une place vitale dans la croissance de l'économie marocaine et compte parmi les secteurs les plus attractifs des IDE au Maroc : 11% des IDE adressés au Maroc entre 2005 et 2012. Et le potentiel de développement du secteur reste important : le déficit actuel au niveau national est estimé à 642 000 unités, sachant que 125 000 nouveaux ménages sont demandeurs de logement chaque année. Autrement dit, pour résorber le déficit, il faut construire plus de 125 000 logements par an.
Afin de satisfaire cette demande, l'Etat a mis en place un dispositif spécifique pour encourager la construction immobilière, avec un ensemble d'aides fiscales (réductions et exonérations), qui comptent pour plus de 15% des aides fiscales totales de l'Etat, mais aussi un accès facilité au foncier et au financement. L'objectif, à travers la politique de logement social lancée en 2010, et plus récemment celle du logement pour les classes moyennes, est de faciliter l'accès à la propriété et au logement pour la population marocaine à revenus faibles et/ou modestes, en créant un meilleur équilibre entre l'offre et la demande, à des prix raisonnables (250 000 dh pour le logement social). De manière globale, la politique de logement vise à produire 270 000 unités sociales par an. En outre, la convention signée en avril 2013 entre l'Etat et la Fédération