N° 6336 – 29 rabii II 1436 (19-2-2015) BULLETIN OFFICIEL 967
Parmi les impacts positifs, nous pouvons citer :
• la dérogation a introduit une souplesse essentielle dans la gestion des documents d'urbanisme et a permis de débloquer de nombreux projets d'investissements. C'est une réponse aux enjeux de développement économique à l'échelle nationale ;
• la dérogation dans le domaine de l'urbanisme a permis l'accompagnement efficace de la réalisation des politiques sectorielles (le plan azur ; le plan Emergence ; les zones industrielles intégrées, l'offshoring, le plan Maroc Vert ; stratégie logistique, programme des villes nouvelles) et l'amélioration de l'attractivité d'investissement dans quelques régions. A titre d'exemple, plusieurs opérations intégrées initiées par des opérateurs publics et privés ont pu voir le jour, ainsi que des projets de grande envergure : villes nouvelles, parcs industriels, stations touristiques, zones logistiques, les groupements immobiliers du logement social, ainsi que les équipements publics ;
• la dérogation se veut être un outil pour l'adaptation des dispositions réglementaires aux particularités et aux réalités des terrains et sites concernés. Elle permet également de corriger d'éventuelles incohérences des documents d'urbanisme et de concrétiser des visions plus adaptées aux réalités et aux besoins des sites et des agglomérations ;
• la dérogation peut être considérée comme un outil complémentaire de la planification urbaine en permettant de concevoir, dans certains cas, une vision d'aménagement d'ensemble ;
• la procédure de dérogation pallie au retard et à la complexité de l'obtention des autorisations de lotir, de créer des groupes d'habitations et de construire ;
• la dérogation a donné la possibilité pour la réaffectation d'une multitude de terrains qui ont été réservés par les documents d'urbanisme aux équipements publics et qui n'ont pas été utilisés ;
• le système dérogatoire adopté par circulaires a permis de réorienter certaines zones selon les besoins des communes et les disponibilités foncières ;
• la procédure dérogatoire a permis de résoudre, en partie, le problème de l'investissement en débloquant les dossiers en instance et en augmentant l'offre sur les territoires. Ceci a facilité l'adoption d'un nombre significatif de projets d'investissement nationaux et internationaux et de créer de nombreux emplois ;
• la procédure de dérogation a permis la réalisation de centaines d'équipements socio-collectifs. A Casablanca seulement, le CRI a recensé l'autorisation de 985 équipements, dont 652 publics et 333 privés ;
• la dérogation constitue un vecteur de promotion socio-économique, notamment dans les grandes villes. A l'échelle nationale, les projets d'investissements bénéficiant des dérogations ont déclaré un montant d'investissement prévisionnel de 583 milliards de dirhams et la création à terme de 304 080 emplois ;
• la procédure de dérogation a impulsé la production de l'espace. Les projets qui ont bénéficié de dérogations couvrent une superficie prévisible globale de 27 046 hectares. Ceux à caractère immobilier sont étendus sur 11 996 ha, engendrant 94 075 lots de terrains et 250 400 unités de logements.
Malgré tous ces impacts positifs, la dérogation a aussi entraîné plusieurs dysfonctionnements. L'impact sur l'environnement, la spéculation foncière et le manque de visibilité, de maîtrise, d'extension et du remodelage urbains qui peuvent découler d'une gestion urbaine dérogatoire au cas par cas, peuvent avoir un impact négatif global sur l'espace, notamment urbain. Les impacts négatifs de la dérogation sont de divers ordres, à savoir :
• la généralisation de la pratique dérogatoire remet en cause les grandes orientations et les dispositions des documents d'urbanisme. Ainsi, les documents d'urbanisme perdent toute leur force de loi et se réduisent à de simples documents consultatifs ;
• ce système traduit une approche fragmentaire du développement territorial et porte préjudice à la planification urbaine. Il modifie en profondeur les partis d'aménagement retenus par les documents d'urbanisme, comme il renverse les hiérarchies dans un domaine où se superposent l'aménagement du territoire, l'urbanisme et l'habitat. La dérogation ne permet pas d'inscrire les projets dans une perspective de développement territorial durable ;
• la pratique dérogatoire participe à la création d'un mode de production urbain localisé sans vision d'ensemble pouvant provoquer des discontinuités spatiales et des incohérences, sachant qu'il n'est pas possible de maîtriser les mutations et le devenir de l'espace sans vision globale préconçue. A ce titre, l'habitat social bénéficiaire de dérogation, pourrait constituer, à long terme, une source d'inquiétude, au vu des normes pratiquées, notamment la densité excessive de 230 logements à l'hectare ;
• le risque de surexploitation des équipements et de réduction des espaces publics par la diminution, voire l'élimination, des espaces réservés aux équipements publics sans effectuer de contrepartie pour la collectivité au profit des projets d'habitation, crée un déficit dans la desserte de la population. Ce type de situation peut être également renforcé par la sur-densification de certaines zones ;
• les dérogations successives posent des problèmes d'intégration des projets dans les documents d'urbanisme ;
• la perturbation de la gestion urbaine et de la planification de l'espace, à travers les surcoûts d'équipements de base non prévus à supporter par les collectivités locales et les pouvoirs publics ;
• la dérogation entraîne une sorte d'injustice sociale, du fait que la surexploitation des infrastructures génère des surcoûts supportés par toute la population alors que les plus-values sont privées ;