778 BULLETIN OFFICIEL N° 6578 – 20 ramadan 1438 (15-6-2017)
6 – baux d’immeubles ou de locaux situés dans les espaces réservés à l’accueil des projets des entreprises exerçant dans les secteurs de l’industrie et des technologies de l’information, ainsi que toutes les activités y afférentes, y compris l’offshoring, qu’ils soient réalisés par l’Etat, les collectivités territoriales, les établissements publics ou par les entreprises dont le capital est en tout ou partie détenu par l’Etat ou par une personne de droit public en vue de promouvoir et développer des activités génératrices de revenus et créatrices d’emplois ;
7 – baux emphytéotiques ;
8 – au crédit-bail immobilier.
Section 2. – Condition de l’écrit
Article 3
Les baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal doivent être conclus par acte écrit à date certaine.
Lors de la remise du local, un état descriptif des lieux doit être établi, pour servir de preuve entre les parties.
Section 3. – Condition de la durée
Article 4
Le locataire bénéficie du renouvellement du bail lorsqu’il justifie d’une jouissance consécutive du local d’au moins deux années.
Le locataire est dispensé de la condition de durée s’il a payé une somme d’argent en contrepartie du droit au bail. Le montant versé doit être constaté par écrit dans le contrat de bail ou dans un acte distinct.
TITRE II Du loyer
Article 5
Le loyer des immeubles ou des locaux visés à l’article premier ci-dessus ainsi que toutes les charges sont fixés par entente des parties.
En cas de non stipulation de la partie à laquelle incombent lesdites charges elles sont considérées comme étant incluses au loyer.
La révision du loyer est soumise aux dispositions de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal, promulguée par le dahir n° 1-07-134 du 19 kaada 1428 (30 novembre 2007).
TITRE III Du droit au renouvellement du bail
Section première. – Le renouvellement du bail
Article 6
Le locataire a droit au renouvellement du bail lorsque les dispositions du Titre premier de la présente loi sont respectées. Les baux des locaux et des immeubles régis par la présente loi ne cessent qu’en application de l’article 26 ci-dessous. Toute stipulation contraire est nulle.
Section 2. – Indemnité de résiliation
Article 7
Le locataire a droit à une indemnité de résiliation sous réserve des exceptions prévues par la présente loi.
L’indemnité correspond au préjudice subi par le locataire du fait de l’éviction.
L’indemnité comprend la valeur du fonds de commerce estimée sur la base des déclarations fiscales au titre des quatre derniers exercices, en sus des dépenses occasionnées par les travaux de rénovation et de restauration ainsi que des éléments du fonds de commerce perdus par le locataire. Elle comprend également les frais de déménagement.
Toutefois, le bailleur peut justifier que le préjudice causé au locataire est de valeur moindre.
Est réputée nulle, toute clause ou compromis susceptible de faire échec au droit du locataire à l’indemnité de résiliation.
Dans le cas prévu au 2ème alinéa de l’article 4 ci-dessus, l’indemnité d’éviction ne peut être inférieure au montant versé en contrepartie du droit au bail.
Section 3. – L’exonération de l’indemnité
Article 8
Le bailleur n’est tenu au paiement d’aucune indemnité au locataire pour éviction dans les cas suivants :
1 – lorsque le locataire n’a pas payé de loyer dans un délai de quinze (15) jours après réception de la mise en demeure, et que le montant du loyer dû équivaut au moins à trois mois ;
2 – lorsque le locataire introduit, sans consentement du bailleur, une transformation dans le local de nature à porter préjudice au bâtiment et à sa sécurité, ou en élever les charges, à moins que le locataire fasse connaître son intention de remettre les lieux à l’état initial dans le délai fixé par la mise en demeure, et que les travaux soient effectués, dans tous les cas, dans un délai n’excédant pas trois mois ;
3 – lorsque le locataire change l’activité de son fonds de commerce sans consentement du propriétaire, à moins que le locataire fasse connaître son intention de la remettre à l’état initial dans le délai qui lui a été fixé, et que cette remise à l’état soit, dans tous les cas, effectuée dans un délai n’excédant pas trois mois ;
4 – lorsque le local menace ruine, à moins que le locataire prouve la responsabilité du bailleur de ne pas avoir entrepris les travaux d’entretien dont il est chargé par un commun accord ou en vertu de la loi, en dépit de sa mise en demeure ;
5 – lorsque le local objet du bail est tombé en ruine du fait du locataire, d’une force majeure ou d’un cas fortuit ;
6 – si le locataire procède à la sous-location du local en infraction du contrat de bail ;
7 – lorsque le fonds de commerce perd sa clientèle et son achalandage suite à la fermeture du local pendant deux années au moins.