Nº 6874 – 22 chaabane 1441 (16-4-2020) BULLETIN OFFICIEL 823
– l’égalité des genres dans la gestion du patrimoine foncier est impérative, tout particulièrement sur les terres collectives, car elle représente une condition essentielle pour une participation effective des femmes au développement économique et social de notre pays.
Dans ce cadre, le CESE propose les recommandations suivantes classées en fonction de quatre orientations majeures :
Orientation 1 : Des espaces urbains libres de toute contrainte au développement, attractifs pour l’investissement productif et offrant des logements décents et accessibles Les familles appartenant aussi bien aux classes moyennes que pauvres rencontrent des difficultés d’accès au logement en raison de son coût élevé et l’habitat irrégulier persiste malgré les programmes de résorption tels que « villes sans bidonvilles ».
En parallèle, le développement urbain et la mobilisation de l’investissement productif sont pénalisés par des contraintes patentes.
Les recommandations relatives au foncier urbain se présentent comme suit :
1. Mettre en œuvre des mesures pour faciliter l’accès au foncier pour la classe moyenne et la lutte contre l’habitat irrégulier La solution aux problèmes de logement doit provenir d’une réduction substantielle des coûts de lotissements et des terrains à construire.
Les mesures proposées à cet effet sont les suivantes :
1. différencier les normes de réalisation des lotissements destinés à l’habitat économique, à l’image de la réglementation de la construction économique établie par le décret n° 2-64-445 de 1964 ;
2. exonérer de droits d’immatriculation les zones destinées à ces développements ;
3. différer partiellement ou préfinancer par l’Etat l’équipement en services publics ;
4. anticiper l’extension spatiale de la ville et intervenir sur les quartiers d’urbanisation spontanée pour les équiper et les intégrer à la ville. Cela requiert à la fois un dispositif réglementaire adapté, mais également des ressources humaines et financières (envisager la mise en place d’un fonds de mise à niveau de l’habitat irrégulier) ;
5. affecter une partie des droits à construire aux propriétés frappées de servitudes. Cette recommandation a pour objet de réduire l’inégalité engendrée face aux bénéfices et aux contraintes du plan d’aménagement. Elle consiste à affecter une partie des droits à construire aux propriétés frappées de servitudes, qui pourront être cédées aux promoteurs pour obtenir une compensation pécuniaire ;
6. mettre en place des programmes de développement de l’habitat moyen standing, soutenus par des mesures incitatives, en assurant un suivi rigoureux afin de se prémunir contre tout comportement de prédation, comme ce fut le cas durant le déploiement des programmes de logements sociaux ;
7. favoriser le développement du foncier destiné au logement locatif en faveur de la classe moyenne, en veillant à :
* encourager l’investissement dans le logement locatif, en instaurant des avantages fiscaux subordonnés à un encadrement des loyers et en garantissant l’accès à ces logements à des populations ciblées ;
* créer des mécanismes de financement du foncier destiné au logement locatif ;
* exercer le droit de préemption pour la constitution d’un patrimoine foncier destiné aux logements locatifs ;
* instaurer des quotas de logement locatif dans les documents de planification urbaine, notamment dans le cadre des zones d’aménagement concerté (ZAC).
2. Favoriser le développement urbain en allégeant les contraintes foncières Le CESE recommande principalement de constituer des réserves foncières, de réduire le coût du foncier à urbaniser et de récupérer la plus-value foncière associée au changement de vocation en milieu péri-urbain. A cette fin, il convient de veiller à :
8. instituer un dispositif de préemption en faveur de la commune, pour en faire un acteur efficace de la gestion foncière3 . Cela pourrait être envisagé à travers la création d’un fonds spécial pour la gestion de la plus-value foncière locale, notamment lors de l’élargissement du périmètre urbain, ce qui pourrait être une solution appropriée pour le financement de l’urbanisation ;
9. améliorer le cadre de gestion des propriétés dans l’indivision afin de faciliter les transactions foncières y afférentes, comme par exemple :
• la création d’une sorte de majorité entre copropriétaires qui prendraient les décisions sans avoir l’accord de l’ensemble des co-indivisaires ;
• la mise en place des mécanismes de sortie de l’indivision s’inspirant du droit musulman (vente « Safqa4 »).
10. intégrer au corpus réglementaire la procédure de zone d’aménagement concerté (ZAC), qui permet de négocier les droits à construire en échange d’une contribution à l’aménagement de la zone (à l’instar de ce qu’a organisé la loi encadrant l’opération «Marchica») ;
11. créer une taxe locale affectée à la réalisation du hors site et au remboursement des crédits contractés pour l’aménagement. Elle peut être perçue au profit d’une commune ou de groupements de communes pour la réalisation d’équipements publics ;
3 Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier, lorsque celui-ci est mis en vente par son propriétaire, pour réaliser une opération d’aménagement.
Ce type de procédure existe dans plusieurs pays, notamment en France où il a plusieurs intérêts :
• réalisation de logements locatifs sociaux ;
• moyen de connaître les prix et de constituer des références (en évitant les sous déclarations) ;
• création de périmètres de protection.
4 Vente safqa: vente à un tiers, par un co-indivisaire, de la totalité d’un bien dans l’indivision, à charge pour chacun des autres co-indivisaires : -soit de ratifier le contrat en recevant la partie du prix qui lui revient ; -soit d’exercer un droit de retrait, dit droit de "dohm" de la totalité du bien vendu et verser le prix, éventuellement réduit de sa part à l’acquéreur évincé ou aux autres co-indivisaires.